Сегодня: 23.10.2017
Главные события
Центробанк собирается изменить регулирование банковской розницы
Февраль 26, 2017
Названы самые кредитно-активные регионы России
Февраль 16, 2017
Некоторые кредиты в России выдаются под 7000% в год
Февраль 12, 2017
«Теплые кредиты» — насколько реальна компенсация, обещанная украинцам в 2017 году
Февраль 8, 2017
Кредитная перспектива у россиян
Февраль 4, 2017
Последние публикации
Бизнес идеи или с чего начинается бизнес

Торговля на Forex: миф или реальность

Все что нужно знать, для организации аутсорсинга

Как пользоваться кредитами и при этом экономить

Обязательный и инициативный аудит от профессиональной консалтинговой компании

Экономим время и силы: особенности оформления кредитов онлайн

Онлайн-бизнес – безграничные возможности для каждого!

Опрос для посетителей

Какая сумма кредита Вам необходима?

Результаты

Loading ... Loading ...

Все тонкости и подробности о коммерческой ипотеке

Опубликовано Декабрь 13, 2014

Предприниматели в современных конкурентных условиях на рынке стремятся не только удержаться на плаву, но и развивать свой бизнес. Собственных средств не всегда хватает, особенно если речь идет о покупке недвижимости под офис или магазин. С одной стороны – покупка недвижимости на деньги, взятые в долг не слишком привлекательная перспектива. Но если учесть, что деньги за аренду приходится платить в любом случае, то есть смысл задуматься о коммерческой ипотеке.

dbcc7f9a-6293-4c61-9d53-c6792a048383

В отличии от более распространенной формы такого вида кредитования, ипотеки жилья, коммерческая подразумевает предоставление денег на покупку помещений, необходимых для ведения бизнеса, для подсобного и рабочего использования. Потребительский спрос на бизнес-ипотеку последнее время возрастает, не только на российских рынках, но и на мировых. Финансовые учреждения предоставляют возможность клиентам купить нежилые площади под их же залог. Стоит рассмотреть особенности погашения, отличия в сроках и ставках такого вида кредитования.

Особенности

Хотя схема оформления в кредит нежилого помещения и схожа с ипотекой жилья, однако отличается более краткими сроками и высокими ставками. В данном случае стоит рассчитывать на процентные ставки, колеблющиеся в диапазоне 12-16 % в год. Сроки при этом сокращены до десяти лет. Иногда можно встретить предложения и с большими сроками кредитования, в пределах двенадцати лет. Наличие первоначального взноса в случае с коммерческой ипотекой также обязательно почти во всех кредитных предложениях. Размер минимального взноса банки устанавливают на уровне 20 % общей стоимости объекта сделки. Крайне важна в процедуре выдачи кредита оценка баланса компании. Кроме положительного баланса, финансовые учреждения обязательно обращают внимание на срок существования фирмы на рынке. Если компания не может похвастаться успешной работой на рынке, по крайней мере, на протяжении года, то рассчитывать на получение коммерческой ипотеки ей не приходится.

Положительным моментом является возможность замены первого взноса залогом. Кроме другой недвижимости, некоторые банки принимают вместо залога поручительства гарантийных фондов. Оформить такой кредит можно как на компанию, так и на ее владельца, который выступает как физическое лицо. При этом собственные средства могут быть использованы для проведения ремонтных и прочих необходимых работ после покупки недвижимости на кредитные деньги.

Отличается коммерческая ипотека от жилой и по другим признакам. Например, не получится оформить закладную на недвижимость до того, как будет заключена сделка по ее покупке и продаже. Это означает, что придется вначале купить недвижимость, а после уже заложить и получить средства. Если на балансе компании уже есть определенная коммерческая недвижимость, то заложив ее, можно взять кредит на покупку новой.
Но тут есть некоторые особенности. Банки не принимают во внимание склады, помещения под производство, поскольку оценить их не очень легко. Не желая рисковать, финансовые учреждения принимают залог в виде офисов, магазинов и других ликвидных объектов.

Если объект сделки еще находится в фазе строительства, то в качестве залога может быть использовано право требования по договору долевого участия.

Иногда альтернативные залоги не требуются, сумма сделки полностью кредитуется банком. Если же объект, который необходимо заложить, стоит не дороже 40-50 млн. руб., то банк может не предъявлять условия его обязательной оценки экспертом. Это выгодное для клиента предложение, которое минимизирует расходы. Бывают ситуации, когда компания собирается выкупить помещение, за которое на протяжении определенного срока платила арендную плату. Для таких случаев банки предлагают специальные программы, позволяющие быстрее пройти процедуру рассмотрения заявки на кредит. Пакет документов также требуется не в полном объеме, а это экономит время и силы клиента.

Кому выгодно?

В основном данным кредитным продуктом пользуются компании, занимающиеся торговлей или производством и нуждающиеся в помещении для своего бизнеса. Компаниям, которые занимаются сдачей в аренду недвижимости для коммерческого использования, также выгодно пользоваться данным видом ипотеки. Приобретенный в кредит объект в таком случае приносит владельцу регулярный доход, который может перекрыть стоимость выплат по кредиту. При такой схеме удобными является и фиксированные ставки по кредиту, если учесть, что арендная плата может повышаться. Если рассматривать среднюю стоимость объектов, которые берут в кредит, то она колеблется от пяти до восьми млн. рублей. Часто спросом пользуются площади, которые можно использовать для розничной торговли, особенно если они находятся в центре города.

Что выбрать: аренду или кредит

Вложения в недвижимость всегда были актуальны. Если сравнивать плату за аренду помещения и размеры выплат по кредиту, последние значительно выше, примерно на треть. Но, даже не смотря на это, купить всегда выгоднее, чем арендовать. Ведь в таком случае предпринимателю не страшны колебания цен на недвижимость, которые всегда влекут за собой повышение стоимости аренды. Уровень же платежа по кредиту не меняется. К тому же, кредит есть возможность погасить досрочно, и проценты могут быть пересчитаны.

Использовать кредит для приобретения недвижимого имущества выгодно также для репутации предпринимателя: имея собственную недвижимость, можно выглядеть более надежным партнером. Если же понадобятся дополнительные оборотные средства, то банки охотно принимают залог в виде недвижимости.

Если рассматривать ситуацию, когда необходимо арендовать помещение для ведения бизнеса годами, то значительно экономнее выплачивать кредит, получив в результате в собственность объект, чем растрачивать средства в пустую, не направляя их на дальнейшее развитие дела.

Перспективы рынка

Актуальность данного вида кредитования не вызывает сомнения, особенно это касается малого и среднего бизнеса, в распоряжении которого часто нет достаточно ресурсов и подходящего залогового имущества. Различные программы дают возможность приобрести не только саму недвижимость, но и земельные участки под застройку, при этом залогом является сам объект.

Взяв кредит на сумму от одного до ста миллионов рублей, владелец бизнеса получает финансирование в размере до ста процентов общей стоимости объекта кредитования. Такая возможность должна стимулировать развитие малого бизнеса. Но есть факторы, существенно сдерживающие рост спроса на коммерческую ипотеку. Более слабое развитие рынка, если сравнивать с рынком кредитования жилой недвижимости, связано с отсутствием достаточного опыта и практики финансовых учреждений в предоставлении услуг такого рода. В результате, банки не имеют желания рисковать, предоставляя кредиты начинающим предпринимателям.

В России в данной области, как и в других сферах, все привилегии на стороне крупного бизнеса. У больших компаний прекрасно отлажен механизм, по которому они могут получить индивидуальные условия для кредитования, будь то строительство или приобретение уже готовой недвижимости. Юридические трудности, с которыми приходится сталкиваться при оформлении ипотеки на нежилую недвижимость, для них проблемой не являются. «Серые схемы» позволяют избежать уплаты налогов. Одним из таких приемов является создание подставной фирмы, перевод на ее баланс продающегося здания, что позволяет покупателю приобрести компанию, уплатив определенную сумму наличными. Подобные сделки с коммерческой недвижимостью выгодны и собственнику. Ведь для того, чтобы продать площадь с использованием ипотеки, приходится отдавать ее сначала в залог финансовому учреждению.

Такая ситуация будет длиться до тех пор, пока в стране большая часть фирм будет вести «двойную» бухгалтерию. Рассчитывать на предоставление банковского кредита нельзя, если реальные доходы недостоверны, перспектива и стабильность бизнеса непрозрачны для банка. Ведь не имея уверенности в рентабельности компании, банки не рискнут иметь с ней дело. Это является причиной дефицита доступных и выгодных предложений банков на данном рынке. Если же возможность покупать с помощью ипотеки коммерческую недвижимость получат больше компаний, такая массовость повлечет за собой рост спроса, а значит и цен.

Рынок жилья значительно опережает рынок коммерческой недвижимости не только по причине отсутствия на последнем прозрачных правил игры, но и в связи с неадекватной оценкой предлагаемых объектов. Застройщики часто завышают оценочную стоимость площади, выставленной на продажу, ее реальный класс значительно ниже заявленного. Офисы высокого класса всегда пользуются спросом, но, чаще всего, их скупают еще до того, как выставить на торги. Офисы классом ниже предоставляют в аренду развивающемуся бизнесу на небольшой срок. Вывод напрашивается сам собой: условия для развития рынка появятся только если покупателям будут предлагать хорошие площади, спрос и предложение на них выровняются. Это возможно при появлении прозрачности в данной сфере бизнеса.

Как лучше оформить

Если компания нуждается в офисном помещении, то можно найти подходящих банк, который предоставит программу кредитования. Обязательным условием в таком случае будет проведение бухгалтерского аудита. Стоит быть готовым к растратам, связанным с услугами не только нотариуса, но и оценочных компаний. Обойдется оценка помещения для ведения бизнеса примерно в пять раз дороже, чем оценка жилого помещения.

Существуют различные схемы для получения кредита. Можно, к примеру, выплатить всю стоимость офиса или магазина, заняв необходимую сумму. После этого под обеспечение коммерческой недвижимости можно получить кредит.

Есть еще возможность приобретения недвижимости с помощью продавца, когда оформляется трехстороннее соглашение. Продавец должен передать здание банку в залог, взяв на себя функции поручителя для заемщика. Но такой вариант не выгоден продавцу, потому что банк постарается оценить здание по рыночной цене, или ниже, но точно не даст кредит при завышенной оценке его стоимости.

Третий возможный вариант — покупка жилого помещения. Кредит на такую сделку получить намного легче, после чего можно перевести недвижимость в разряд нежилой. Сама процедура займет около года, и обойдется в значительную сумму. Кроме того можно столкнуться с различными трудностями. Для перевода недвижимости в коммерческую придется получить согласие всех жильцов дома, если это квартира, что может быть весьма проблематично.

Принимая решение о покупке недвижимости для бизнеса с помощью ипотеки, нужно оценить все возможности, выбрав подходящий в конкретном случае вариант, иначе вскоре понадобится закрытие ООО или полная его ликвидация с возможными долгами. Одно можно сказать с уверенностью: данная ниша на рынке недостаточно занята. Со стороны заемщиков существует высокий спрос на такие банковские продукты. На данный момент инвестиции в коммерческую недвижимость являются выгодным вложением.

Все по теме: Оформление кредита, Юридическим лицам

Все из рубрики: Кредит для бизнеса

Обсуждение и отзывы (0



Внимание: Все комментарии проверяются и публикуются только после модерации.

Вся правда о кредитах
Лучшие предложения


Ренессанс Кредит кредитная карта прозрачная

-Кредитный лимит до 300 000р
-Беспроцентный период 55 дней
-От 24% годовых
Подробно


Тинькоф Кредитные системы Карта Platinum

-Кредитный лимит 300 000 рублей
-Беспроцентный период 55 дней
-Оформление с 18-ти лет
Подробно


Потребительский кредит наличными от Совкомбанк

-До 200 000 рублей
-От 12% годовых
-Оформление от 1-го часа
Подробно


Кредит наличными в банке Ренессанс Кредит

-До 500 000 рублей наличными
-От 15.9% годовых
-Без доп. комиссий
Подробно


Ezaem — cрочные займы на QIWI или карту

-Первый займ 6000р под 0%
-Все регионы РФ
-Одобрение в течении 15 минут
Подробно


Срочный займ на карту в МФО Мигкредит

-Первый займ до 30 000р
-Все регионы РФ
-Только паспорт
Подробно