Сегодня: 18.12.2017
Главные события
Центробанк собирается изменить регулирование банковской розницы
Февраль 26, 2017
Названы самые кредитно-активные регионы России
Февраль 16, 2017
Некоторые кредиты в России выдаются под 7000% в год
Февраль 12, 2017
«Теплые кредиты» — насколько реальна компенсация, обещанная украинцам в 2017 году
Февраль 8, 2017
Кредитная перспектива у россиян
Февраль 4, 2017
Последние публикации
Бизнес идеи или с чего начинается бизнес

Торговля на Forex: миф или реальность

Все что нужно знать, для организации аутсорсинга

Как пользоваться кредитами и при этом экономить

Обязательный и инициативный аудит от профессиональной консалтинговой компании

Экономим время и силы: особенности оформления кредитов онлайн

Онлайн-бизнес – безграничные возможности для каждого!

Опрос для посетителей

Какая сумма кредита Вам необходима?

Результаты

Loading ... Loading ...

Лизинг или ипотека коммерческой недвижимости? Сравним что выгоднее

Опубликовано Сентябрь 13, 2013

Для любого вида бизнеса необходимо иметь определенную материальную базу, помещение для работы. Офисы, склады, недвижимость для промышленного использования можно арендовать, но в таком случае предприятие не застраховано от роста арендной платы, к тому же, выбрасывать деньги на ветер не рационально. В такой ситуации компаниям малого и среднего бизнеса необходимо либо воспользоваться коммерческой ипотекой, либо прибегнуть к лизингу коммерческой недвижимости, если собственных ресурсов недостаточно. Последний вариант не слишком распространен в России, но, по мнению многих аналитиков, имеет большие перспективы. Рассмотрим подробнее возможности, которые предоставляет российский рынок сегодня.

sklad

 Предложения банков по программам коммерческой ипотеки 

Кредитование коммерческой недвижимости позволяет получить необходимое помещение в собственность под его же залог. Но представители малого бизнеса сталкиваются со многими трудностями при попытке воспользоваться данным предложением. Вдобавок к сложностям процедуры оформления, многие банки требуют дополнительный залог, который в два раза больше самой суммы кредита. Жесткий контроль над тем, куда пойдут кредитные средства, требования к минимальному бюджету предприятия на уровне десяти-двадцати миллионов долларов – все это не создает благоприятных условий для роста спроса в данном сегменте.

К тому же, немногие из финансовых учреждений в России предоставляют данный продукт. Среди лидеров на рынке кредитования коммерческой недвижимости можно назвать Абсолют Банк, ВТБ 24, АкБарс, АФ Банк, Башинвестбанк, Инвесткапиталбанк, Петрокоммерц, МТС-Банк, Промсвязьбанк и другие.

Но существует вариант обратиться в какой-либо из крупных банков страны, даже если он не предоставляет стандартных ипотечных программ. Учитывая индивидуально ситуацию каждого клиента, банк может предложить особые условия получения кредита.

Следует предъявить документы, которые подтверждают личность заемщика, а также платежеспособность. Также понадобится лицензия на бизнес, договор купли-продажи оформляемого объекта, экспертное заключение об оценке недвижимости, его стоимости в данный момент на рынке, иные документы, подтверждающие, что заемщик является владельцем земли и объекта. Необходимы также документы по страхованию объекта.

Если в банк обращается юридическое лицо, то нужно предоставить отчеты о задолженности, бухгалтерские отчеты. Банк также заинтересует товарно-денежный оборот предприятия за последние шесть месяцев, какие основные средства находятся на балансе компании, наличие договора о залоге, кредитных договоров. Если говорить о сроках рассмотрения заявки, то во всех банках он обычно составляет от семи дней до месяца, но возможны и более сжатые сроки.

Различные банки предлагают свои условия, рассмотрим некоторые продукты, которые предлагаются на рынке в 2013 году:

  • Самые большие суммы кредита в УралСиб по программе «бизнес-ипотека» (от пятисот тысяч до 95 млн. рублей), в Промсвязьбанке по программе «коммерческая недвижимость» (от 1 до 100 млн. рублей). В первом случае ставка составляет 14,25 %, срок ипотеки до 120 месяцев, необходимым является поручительство собственника бизнеса, аванс составляет от 20 % суммы. Во втором случае необходимым условием является поручительство собственника или жены заемщика ИП.
  • Что касается процентных ставок, то выгодно предложение ЮниКредит Банка по программе «коммерческая ипотека»: от 9,5 % , сроком от 12 до 84 месяцев, с авансовым платежом от 20 %. Возможная сумма такой ипотеки- от 0,5 до 40 млн. рублей, при этом необходимо поручительство собственника бизнеса.
  • Невысокие ставки в банке УБРРиР по программе «Бизнес-динамика»: от 10%, на сумму от 0,3 до 30 млн. рублей, сроком до 84 месяцев. Поручительство также является необходимым условием.
  • Абсолют Банк предлагает сумму от 0,15 до 30 млн. рублей, ставки при этом составляют от 11 до 12 процентов, а срок кредитования до 60 месяцев. На эту сумму можно приобрести у банка залоговое имущество. По другой программе этого банка можно взять инвестиционный кредит, от одного до сорока миллионов по ставке 10,5-17 %. Ставка в данном случае зависит от срока, максимальный доходит до 120 месяцев. Обязателен аванс от 15 %.
  • АкБарс предлагает сумму от одного до шестидесяти миллионов рублей по ставкам до 12,5 %, на срок от двенадцати до шестидесяти месяцев, но требует дополнительный залог в размере 50 % стоимости, плюс поручительство.
  • Небольшой аванс, от 15 %, требует банк Петрокоммерц, выдавая суммы от 0,3 до 50 млн. рублей по ставкам от 12,5 %. Срок кредитования составляет до 120 месяцев, но обязательным является поручительство ФСКМБ.

Как видно из приведенных примеров, сроки кредитования в среднем составляют от пяти до семи лет, но максимальный возможный срок достигает десяти лет. Средние ставки по этому виду кредитования составляют 12-14 %, требования к первоначальному взносу поддерживаются на уровне от 15 до 30 %. Небольшие компании, которые не отвечают необходимым условиям банка для получения кредита на коммерческую недвижимость, а также крупные фирмы, которые хотят испробовать другие инструменты, или имеют плохую кредитную историю могут рассмотреть вариант оформления договора лизинга.

 Особенности лизинга коммерческой недвижимости: что может предложить рынок. 

Долгосрочная аренда собственности с возможностью выкупить ее впоследствии применима к нежилой недвижимости, которая находится в собственности у продавца. Лизинг не может быть применен к участкам земли или к находящейся в залоге недвижимости. Сегодня на российском рынке лидерами являются компании с государственной долей в капитале.

  • Одной из ведущих является ЗАО «Сбербанк Лизинг», которая занимается как финансовым, так и возвратным лизингом коммерческой недвижимости. В первом случае клиенту предоставляется возможность рефинансировать долг по объекту сделки, взяв его в долгосрочный лизинг, а во втором — выкупить недвижимость, получив финансирование в размере до 80 % стоимости объекта лизинга. Срок такой сделки в данной компании не превышает 10 лет, при этом необходимо внесение аванса в размере не меньше, чем 10 % общей суммы сделки.
  • Лидером можно назвать и «ВТБ Лизинг». Клиенту предлагается финансирование на любую сумму, без залогового обеспечения. Правда, существует минимальный порог, от 300 млн. рублей. При этом платежи, которые нужно вносить каждый месяц, незначительно отличаются от платежей по аренде недвижимости. График платежей составляется индивидуально, срок сделки не превышает 10 лет. Аванс составляет от нуля до тридцати процентов суммы.
  • Ограничения по минимальной стоимости объекта лизинга ставит и компания «Петролизинг»: финансирование предоставляется на сумму от 30 млн. рублей, на срок до 10 лет.
  • Меньшие сроки может предложить Альфа-Лизинг, от пяти до десяти лет, возможно даже без авансового платежа. Дополнительными условиями в данном случае являются ограничение суммы выкупного платежа 45 %, а по недвижимости, приносящей доход – 90 % суммы операционного дохода. Минимальная стоимость предмета лизинга, которая может заинтересовать компанию, составляет не меньше ста миллионов рублей.
  • Прочную позицию на рынке занимает и компания «Балтийский лизинг», предлагая свои услуги на срок до пяти лет, с минимальной суммой сделки пять миллионов рублей. Требуется также аванс, в размере от двадцати процентов суммы, в которую оценен объект. Как и «Петролизинг», данная компания ставит условие возможного удорожания коммерческой недвижимости, от 6 до 11 % в национальной валюте от общей стоимости здания за год действия договора.

Можно сделать вывод, что условия лизинга коммерческой недвижимости предусматривают необходимость внесения аванса от 5 до 20 процентов от общей стоимости объекта. Все последующие платежи необходимо платить соответственно графику. Возможны аннуитетные платежи, регрессивные и ускоренные. Обязательное условие для всех предложений — страхование здания на весь период. В среднем, заявку на лизинг коммерческой недвижимости финансовые учреждения рассматривают на протяжении от трех до семи дней.

ofisy

 Лизинг или кредитование: как выгоднее приобрести коммерческую недвижимость 

Одним из преимуществ лизинга перед кредитованием недвижимости является то, что можно не вносить залог. К тому же, при использовании лизинга применяется механизм ускоренной амортизации здания. Если сравнивать с условиями получения кредита, то лизинговая сделка предполагает значительно меньшее обеспечение. Очевидна также экономия по уплате налога на имущество, поскольку все платежи можно включить в себестоимость, и механизм амортизации при лизинге ускоренный. Прибыль, которая облагается налогом, может быть уменьшена на сумму всех выплат по амортизации объекта. В этом смысле кредит не выгоден, потому что, кроме высокого налогообложения, не дает возможности применить амортизации при уплате налога на имущество.

Есть еще одна особенность: оформление лизинговой сделки не помешает предприятию в получении кредита в банке, ведь задолженность по лизингу почти не отражается в балансе. Лизингополучатель при этом предоставляет гарантии в виде страховки, а лизингодатель — в виде оформленной в пользу банка ипотеки.

Однако, по сравнению с ипотекой коммерческой недвижимости, по лизинговым сделкам более высокие ставки, что является главным недостатком. Если рассматривать расходы по лизингу и кредиту, то в первом случае нужно выплачивать специальные платежи на протяжении определенного срока и аванс. Когда срок договора закончится, нужно также внести платежи выкупной стоимости. При этом учитывается увеличение стоимости недвижимости, в зависимости от ставки, а также страхование, имущественный налог и другие расходы. В случае кредитования нужно выплачивать сумму процентного долга, а также налог на имущество, страховую сумму, платежи за обслуживание, комиссии, определенную сумму за экспертную оценку недвижимости.

Еще одним недостатком лизинга можно считать необходимость государственной регистрации договора, без этого он не будет действовать. Оформление права собственности на лизингодателя должно быть заверено в регистрационной палате. До этого коммерческую недвижимость не получится передать в финансовую аренду. Все этапы оформления, таким образом, могут занять два месяца. Только погасив все платежи, лизингополучатель станет собственником объекта. Если же заключить договор ипотеки, то право собственности после оформления кредита переходит к заемщику.

Если предприятию больше подходят условия лизинговой сделки, то не стоит забывать, что значительное влияние на выгодность финансовой аренды имеет валютный курс. Разница в курсе отражается на стоимости услуг. Есть вариант избежать различий в доплатах и конвертации, зафиксировав стоимость в эквиваленте национальной валюты, но это не выгодно продавцу, который не упустит возможности заработка на колебаниях курса. Еще один важный момент: нужно помнить о рисках, связанных с регистрацией собственности. Лучше предпочесть крупную и серьезную лизинговую компанию, к тому же, не помешает проверить, чист ли объект лизинга в юридическом смысле, чтобы избежать сюрпризов с его переоформлением.

Стоит работать с крупными застройщиками, которые продают недвижимость с учетом НДС. Только при таких условиях лизинг недвижимости будет выгоднее коммерческой ипотеки. Перспективы лизинга для малого и среднего бизнеса станут более очевидны, если налог на имущество будет заменен налогом на недвижимость. Такие законодательные изменения сделают невыгодной работу собственников на упрощенной системе. В результате, число работающих с НДС продавцов увеличится, рынок лизинговых услуг расширится.

Все по теме: Ипотечный кредит, Юридическим лицам

Все из рубрики: Кредит для бизнеса

Обсуждение и отзывы (2

  1. сергей:

    Наоборот, очень будет выгодно, руководители все ю лица, не на себя же будут брать, по поиску лизигодателя это к Еврофинансконсалт, наверно и самому будет инстересно для ознакомления с возможностями рынка

  2. Vice Vaber:

    Сергей, вы писали про еврофинансконсалт, тоже к нему обращался. Чем меня зацепили эти ребята, так тем, что они занимаются и кредитованием и лизингом. В моей ситуации вышло так, что выгода лизинга по сравнению с кредитом составила 10%, хотя по моим рассчетам кредит выходил даже дешевле.



Внимание: Все комментарии проверяются и публикуются только после модерации.

Вся правда о кредитах
Лучшие предложения


Ренессанс Кредит кредитная карта прозрачная

-Кредитный лимит до 300 000р
-Беспроцентный период 55 дней
-От 24% годовых
Подробно


Тинькоф Кредитные системы Карта Platinum

-Кредитный лимит 300 000 рублей
-Беспроцентный период 55 дней
-Оформление с 18-ти лет
Подробно


Потребительский кредит наличными от Совкомбанк

-До 200 000 рублей
-От 12% годовых
-Оформление от 1-го часа
Подробно


Кредит наличными в банке Ренессанс Кредит

-До 500 000 рублей наличными
-От 15.9% годовых
-Без доп. комиссий
Подробно


Ezaem — cрочные займы на QIWI или карту

-Первый займ 6000р под 0%
-Все регионы РФ
-Одобрение в течении 15 минут
Подробно


Срочный займ на карту в МФО Мигкредит

-Первый займ до 30 000р
-Все регионы РФ
-Только паспорт
Подробно